El cierre del 2024 para el mercado inmobiliario marcó un cambio importante para el sector por la mejora de las expectativas. Después de cuatro años de caída, la actividad se recuperó y ya se encuentra en niveles similares a los que se registraba entre 2018 y 2019. Tras la derogación de la polémica Ley de Alquileres, que regía desde mediados del 2020, la oferta de inmuebles en locación vino creciendo y eso reactivó la compraventa.
Muchos propietarios volvieron a poner sus unidades en el mercado y comenzaron a aparecer los compradores. Otro factor que jugó a favor fue el nuevo escenario en materia cambiaria, que trajo tranquilidad entre propietarios e inquilinos al permitirles pactar precios en un contexto más estable.
La baja la inflación de los últimos meses le quitó al sector el nerviosismo que había cuando la tendencia era a la suba.
Esto está provocando que los inversionistas vuelvan a mirar con atractivo el rubro de compraventa de propiedades. Un primer síntoma tiene que ver con la mejora en la rentabilidad en dólares de los alquileres.
A esto se suma la reaparición del crédito hipotecario, que le están dando un mayor impulso a esa tendencia. El número de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires –el mercado más representativo del país- viene en aumento y está en el mayor nivel de los últimos seis años.
De esta forma. Después de un período de baja fuerte, los precios de las propiedades se comenzaron a recuperar, especialmente en el segmento de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires.
Un estudio elaborado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, en base a las publicaciones en ese portal de comercio electrónico, confirma esta tendencia.
Si bien analiza distintos segmentos de viviendas y diferentes zonas del AMBA, la evolución del precio del metro cuadrado de departamentos en la Capital Federal adquiere mayor importancia por la representatividad en el sector.
Estos son los puntos principales del informe
Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en enero de 2025, se registran variaciones interanuales (enero de 2025 respecto a enero de 2024) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -2.7%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 7.2% respecto a enero de 2024.
Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 de casas del -2.6% en CABA, del 0.1% en GBA Sur, y del -8.4% en GBA Oeste. No se registraron variaciones interanuales de dicho precio en GBA Norte.
Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 11.0%, 2.9%, 6.4% y 2.1%, respectivamente. Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a diciembre de 2024), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de -1.7% en GBA Norte, -0.2% en GBA Sur y -0.9%en GBA Oeste. No se registraron variaciones intermensuales de dicho precio en CABA.
En el mercado de departamentos, en enero de 2025, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.8% en CABA, del -0.2% en GBA Norte y del 0.2% en GBA Sur y GBA Oeste.
Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m² de departamentos se registró en Villa Ortuzar, con un aumento del 19.3%. Por su parte, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Pilar es el municipio que registra la mayor variación interanual en el precio de venta en dólares por m² de casas, con un incremento del 8.4%.
En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a La Plata, con un incremento del 15.9%.Un hecho a destacar es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de departamentos a la venta en CABA registra un incremento del40.4% entre diciembre de 2024 y el mismo mes de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.
El valor promedio del metro cuadrado para la venta, en Capital Federal, ronda los US$2.500. Esta mejora se suma a la registrada en todo el años pasado.
Según esta información, el precio de venta de los inmuebles publicados en CABA tuvo un incremento acumulado en 2024 de 10,4% respecto a diciembre del 2023.
Si bien el valor del metro cuadrado sigue retrasado respecto a precios históricos, el dato que se destaca es que es el valor más alto en 39 meses.
El nivel más bajo de este período se había alcanzó en abril de 2023 con US$2.192. Se estima que, en los próximos meses, si se mantiene la estabilidad cambiaria, se recupera el poder adquisitivo de la gente y se amplía la oferta crediticia, se profundizará esta tendencia.
