En julio, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes de unos 50 metros cuadrados en CABA alcanzó los $873.668 mensuales. El valor se ubica por encima del promedio de un monoambiente, estimado en $761.268 para una unidad de 40 metros cuadrados, y por debajo del alquiler de un departamento de tres ambientes, que llega a $1.177.672 para una superficie aproximada de 70 metros cuadrados.
Durante 2026, los alquileres acumularon una suba del 17,5%, un incremento inferior a la inflación proyectada para el mismo período, estimada en 19,2%. En términos reales, esto representa una baja del 1,7% en el valor destinado al pago de rentas.
Si se compara con los últimos doce meses, el precio promedio de los alquileres en la Ciudad aumentó un 30,7%, por debajo de la inflación interanual del 33,7% y del ajuste previsto por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que registra una variación del 31,6%. En julio, el incremento mensual fue del 1,6%.
Por zonas, el Corredor Norte continúa siendo el sector con los alquileres más elevados, con un promedio mensual de $945.719 y una suba interanual del 33,2%. Le sigue el Corredor Noroeste, con valores promedio de $908.718 y un aumento del 29,8% en el último año.
En el extremo opuesto, la región Sur presenta los precios más bajos, con un alquiler promedio de $676.876 mensuales. Además, fue la única zona que registró una disminución mensual en julio, con una caída del 1,3%, aunque en la comparación interanual acumula un incremento del 22,9%.
En el microcentro porteño, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes se ubicó en $816.800 mensuales.
Al observar los valores por barrio, Puerto Madero se mantiene como la zona más cara de la Ciudad, con un alquiler promedio de $1.308.569 por mes. Luego aparecen Núñez, con $991.727, y Palermo, con $973.988.
Entre los barrios con precios más bajos se encuentra Lugano, donde el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes alcanza los $656.159 mensuales. También figuran entre las zonas más accesibles Nueva Pompeya, con $688.346, y Versalles, con $711.857.
En un rango intermedio se ubican barrios como Coghlan, con un promedio de $901.923; Villa Pueyrredón, con $861.436; Monserrat, con $829.391; y Paternal, con $820.967.
La evolución de los precios durante el último año no siempre estuvo relacionada con el nivel de valores actuales de cada barrio. Parque Chacabuco registró el mayor aumento interanual, con una suba del 39,1%, seguido por Villa Luro, con un incremento del 37,2%, y Agronomía, con un 35,9%.
Palermo, pese a ubicarse entre los barrios con alquileres más elevados, también tuvo una variación significativa, con un aumento del 32% en el último año.
En cambio, Nueva Pompeya mostró el menor incremento interanual, con una suba del 11,5%, mientras que Puerto Madero, pese a liderar los precios de alquiler, tuvo un crecimiento moderado del 11,7%. Parque Avellaneda también se ubicó entre los barrios con menores aumentos, con una variación del 15,3%.
La dinámica de los precios está relacionada con la evolución de la oferta de viviendas en alquiler. Desde la pandemia, la cantidad de propiedades disponibles atravesó una caída sostenida hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023.
Luego de la derogación de la Ley de Alquileres en enero de 2024, la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional en la Ciudad aumentó un 62% respecto del mes anterior. Si bien el ritmo de crecimiento se desaceleró, la tendencia continuó: en julio de 2026 la disponibilidad subió un 3,2% mensual.
De esta manera, la cantidad actual de departamentos ofrecidos en alquiler es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
El incremento de la oferta también impactó en la relación entre los valores de alquiler y el precio de venta de las propiedades. En julio, la rentabilidad bruta anual de un alquiler en la Ciudad se ubicó en 5,76%, con una leve reducción frente al mes anterior.
Según esta relación, se necesitan aproximadamente 17,3 años de ingresos por alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un período que resulta 6,5% menor al registrado un año atrás.
