El programa, denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, contempla un monto total de $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. Los recursos serán canalizados mediante depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA, más una tasa adicional, que serán licitados entre las entidades bancarias.
Los fondos obtenidos por los bancos deberán destinarse exclusivamente al otorgamiento de créditos hipotecarios para personas. Los préstamos podrán utilizarse para la compra, construcción, ampliación o refacción de una vivienda única.
El esquema estará dividido en dos tramos. El primero tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA más 2,50% adicional. El segundo tendrá una duración de cinco años y una tasa mínima de UVA más 4,50%. Cada licitación será por $200.000 millones y cada entidad podrá ofertar hasta el 20% del monto total convocado.
Una vez constituido el depósito, los bancos tendrán 90 días corridos para utilizar esos recursos en el otorgamiento de créditos hipotecarios. La primera licitación está prevista para la próxima semana.
El programa también fija determinadas condiciones para los préstamos que se otorguen con estos fondos. La tasa máxima que podrán cobrar las entidades será de UVA más 7,50%, mientras que los créditos deberán tener un plazo mínimo de 15 años. La presentación oficial no establece un plazo máximo.
Además, cada préstamo tendrá un límite de 150.000 UVA, equivalente a cerca de US$ 200.000 al tipo de cambio actual. Ese monto se encuentra por encima del promedio histórico de los créditos hipotecarios, que ronda los US$ 80.000.
Como ejemplo, el Ministerio de Economía presentó el caso de un crédito equivalente a US$ 80.000 destinado a financiar una propiedad valuada en US$ 106.667. El préstamo cubriría el 75% del valor del inmueble y equivaldría a $120.920.000 al tipo de cambio oficial.
La simulación contempla un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del máximo establecido por el programa. Bajo esas condiciones, la cuota inicial sería de $865.098.
Al tratarse de un crédito ajustado por UVA, el capital y el valor de las cuotas evolucionarán de acuerdo con la inflación. El cálculo presentado no contempla otros costos asociados a la operación, como los gastos de escritura o las comisiones bancarias.
Para acceder a ese financiamiento, el ingreso familiar necesario se estimó en $3.460.391 mensuales, tomando una relación entre la cuota y los ingresos del 25%. De acuerdo con el ejemplo presentado, una pareja con ingresos netos cercanos a $1,7 millones mensuales podría acceder a un préstamo de US$ 80.000 bajo esas condiciones.
La iniciativa fue recibida favorablemente por el sector bancario, que destacó que el esquema permite garantizar rendimientos reales positivos para los recursos del FGS y, al mismo tiempo, canalizar fondos de largo plazo hacia el financiamiento de viviendas.
Desde el sector financiero también se señaló que la escasez de oferta de créditos hipotecarios explica parte del atraso de la Argentina respecto de otros países de la región. En ese sentido, se destacó que una mayor disponibilidad de financiamiento podría favorecer a las industrias y pequeñas y medianas empresas vinculadas con la construcción y la refacción de viviendas.
El sector de la construcción también consideró que la medida representa un avance. El principal desafío, según planteó, será conseguir que el volumen de crédito aumente para que el mecanismo pueda llegar a una mayor cantidad de familias.
El propio esquema oficial contempla una implementación gradual. La primera licitación será de $200.000 millones, dentro de un programa total de $2 billones. Según las estimaciones oficiales, el monto total permitiría atender la demanda de entre 17.000 y 18.000 familias.
El Gobierno busca complementar esta iniciativa con otras medidas destinadas a ampliar el financiamiento y estimular la actividad económica. Entre ellas se encuentra la flexibilización de los créditos en dólares para empresas y el avance de obras públicas, que incluye la licitación de 9.000 kilómetros de corredores viales, cuya construcción comenzaría a principios de octubre.
En cuanto al financiamiento en dólares para personas jurídicas, desde el Banco Central se había advertido que la nueva normativa no necesariamente generará un aumento inmediato y significativo de la demanda. Sin embargo, se señaló que podría facilitar operaciones que anteriormente no resultaban posibles.
La normativa establece que únicamente las personas jurídicas podrán acceder a este tipo de préstamos, con un límite equivalente al 15% de los depósitos bancarios. El objetivo es mantener determinadas condiciones macroprudenciales para controlar los riesgos asociados a este tipo de financiamiento.
