La referencia del 7,5% más UVA se consolidó como un nivel habitual dentro del mercado. Banco Macro, Galicia, Banco Hipotecario, BBVA y Credicoop alcanzaron esa tasa para determinados clientes, mientras que otras entidades avanzaron con propuestas inferiores.
Entre las alternativas se encuentra Banco Ciudad, que ofrece una línea al 6,5% para la compra de una primera vivienda única y de uso familiar en la Ciudad de Buenos Aires. El crédito permite financiar hasta el 75% del valor del inmueble, con un máximo de $150 millones y un plazo de hasta 25 años. La propiedad no puede superar los 80 metros cuadrados y también existe un límite sobre el valor del metro cuadrado.
Banco Nación, por su parte, ofrece una tasa del 6,7% más UVA para quienes cobran sus haberes en la entidad y buscan adquirir una vivienda única y permanente de hasta 210.000 UVA. En este caso, el plazo máximo llega a 30 años.
ICBC también cuenta con una tasa preferencial inferior al 7,5%. Para quienes acreditan su sueldo en la entidad, el interés es del 6,9%, frente al 9,9% de la línea general. El préstamo puede extenderse hasta 20 años, financiar hasta el 80% del valor de una vivienda de uso permanente y alcanzar un máximo de $450 millones.
El descenso de las tasas está vinculado, entre otros factores, con el nuevo esquema de financiamiento para la primera vivienda. En su primera licitación, se distribuyeron $200.000 millones entre 13 entidades, con un límite de UVA más 7,5% para los préstamos otorgados con esos recursos.
La tasa tiene un impacto directo sobre la cuota inicial y, por lo tanto, sobre los ingresos necesarios para acceder al crédito. En la mayoría de los bancos, la cuota mensual no puede superar el 25% de los ingresos netos del grupo familiar, por lo que una primera cuota más baja también reduce el sueldo mínimo necesario para calificar.
Un ejemplo permite dimensionar el efecto. En Banco Ciudad, un crédito de $100 millones a 25 años con una tasa del 6,5% genera una cuota inicial cercana a $658.000. Si ese importe representa como máximo el 25% de los ingresos, la familia debe demostrar aproximadamente $2,632 millones mensuales.
Los requisitos de ingresos mínimos también varían entre las entidades. ICBC establece un piso de $1,4 millones, aunque el monto final otorgado depende de la relación entre la cuota y los ingresos. Santander exige $2,24 millones para una vivienda única y permanente, mientras que Supervielle redujo su requerimiento de $5 millones a $3 millones.
La relación entre cuota e ingresos permite realizar una estimación antes de iniciar el trámite. Con una cuota de $800.000 y un límite del 25%, se necesitan ingresos netos de $3,2 millones. Si la cuota se reduce a $650.000, el ingreso requerido baja a $2,6 millones.
Por eso, el ingreso mínimo informado por cada banco funciona como un primer filtro, pero no determina por sí solo el monto que puede obtener cada solicitante. En préstamos de mayor valor, el límite suele estar dado por la cuota resultante, el plazo elegido y los ingresos que puedan acreditar en conjunto los titulares o integrantes del grupo familiar.
La reducción de las tasas puede observarse al comparar un mismo crédito en distintos momentos. Un préstamo de $100 millones a 25 años en Banco Ciudad tenía una cuota inicial cercana a $710.000 cuando la tasa era del 7,5%, lo que exigía ingresos de aproximadamente $2,84 millones.
Con la tasa reducida al 6,5%, la primera cuota pasó a unos $658.000. Esto representa una diferencia de alrededor de $52.000 mensuales al inicio del crédito y reduce en unos $208.000 el ingreso necesario para cumplir con la relación del 25%.
El ejemplo muestra el efecto que puede tener una reducción de un punto porcentual en la tasa cuando se trata de préstamos de montos elevados. Una cuota inicial menor deja mayor margen dentro del límite de ingresos establecido por las entidades y permite acceder al mismo capital con un nivel de ingresos inferior.
De todos modos, los créditos continúan denominados en UVA. Tanto el capital como las cuotas se actualizan mediante esta unidad, por lo que los valores de la primera cuota sirven para calcular las condiciones de acceso al préstamo, pero no representan un importe fijo en pesos durante toda la vida del crédito.
